政策组合拳下，南京二手房“银四”回温

暖风拂过长江天际线，南京房地产市场也在持续回温，政策组合拳更为二手房“银四”旺季注入新的动力。南京“房七条”政策重磅落地即将满月，记者采访发现，自此项政策实施以来，不少中介门店的到访量、咨询量、成交量明显增加。

就在上周，35岁的程序员张诚通过“卖一买一”实现了住房升级。新政出台后的第二天，他就将自己在江宁尚未满两年的89平方米二居室挂牌，并很快达成了交易。“父母过来帮忙带孩子，80多平方米的房子实在有些局促。之前看中了一套130平方米的四房，房价比业主买时降了80多万元，虽然心动，但一直困于限售，没法拿出足够的资金。好在新政全面解除限售，终是赶上了。”

与此同时，南京不少房产中介也在新政的影响下迎来业务高峰。“每天万步就是这么来的。”或是带看，或是跑交易手续，深耕仙林湖片区的经纪人老万近期在朋友圈的一句调侃同样折射出市场热度。她告诉记者，新政刚出来那段时间，门店挂牌量激增，每天的咨询量、带看量也成倍增长。近两个星期虽然市场稍微“冷静”了一些，但基本上每天都有成交。

“以前不能挂牌的也挂了，以前没打算买的也买了。”在新街口一家中介门店，主要负责学区房的工作人员张女士说，“金三银四本就是学区房落户截止前的传统旺季。除了‘房七条’外，南京本月还启动了‘小升初严禁跨区择校’政策。多个政策效应叠加，为二手学区房加了一把火。不少家长不再观望，加速入市。”

数据显示，“房七条”新政前，南京全市二手住宅挂牌量基本稳定在14.2万套左右。新政发布后首日，二手住宅挂牌量就增加了636套。此后，挂牌量经历回落，并逐渐趋向平稳。4月22日，南京网上房地产数据显示，全市总挂牌房源149811套。与挂牌量同频，南京二手房的成交量也跑出增长曲线。本月，南京市二手房的日均成交量达到了427套。

“短期来看，新政的颁布与实施会推动南京市二手房市场持续回暖，因为热门板块的高端新房、次新房大量入市，迎合了当前旺盛的改善性购房需求，有利于二手房交易量价齐升。”南京财经大学房地产综合实验室主任盛业旭说。

“在全国房地产调控政策趋同的背景下，南京的‘房七条’新政虽非首创，但其与同期推行的‘最严择校令’形成政策组合拳，开创了‘教育+住房’双向调控新模式。”盛业旭表示，通过严格实施义务教育阶段“就近入学”制度，将原本分散的择校需求转化为学区房购置需求，并叠加“房票全城通兑”机制，引导购房者向教育资源优质区域聚集，既缓解核心区二手房库存压力，又为城市教育公平与楼市稳定提供双重保障，这对未来二手房市场乃至整个房地产市场都有较强的借鉴意义。

然而，政策效益初显，并不意味着一劳永逸。在盛业旭看来，南京市二手房市场从长远看，仍可能面临再次“滞胀”局面。“因为新政的实施使二手房挂牌量激增，这会增加去化周期并挤压溢价空间，特别是当改善性购房需求释放完毕后，如何挖掘新的需求以应对日益增加的供给，是南京未来必须直面的问题。”

面向未来，他建议，在“教育+住房”双向调控框架下，可进一步深化“以教促房、以房稳生”政策创新。“通过动态扩大学区覆盖范围，将区域内滞销楼盘、空置住宅优先纳入优质教育集团的学区，并尽可能地涵盖‘幼儿园—小学—初中’全龄段。此举既能通过学区溢价激活存量住房流动性，又能依靠规模化生源集聚缓解出生人口减少带来的生源压力。”

江苏经济报记者 洪姝翌