主城“白菜心”何以勾起“竞拍冲动”？南京玄武珠江路G05地块引多家头部房企争抢

4月2日上午，南京土地市场“蛇年首拍”拉开序幕。此次出让的6幅地块中，面积不到5000平方米的玄武区珠江路G05地块，成为众多开发商争夺的焦点。在经过68轮激烈竞价后，这颗主城的“白菜心”最终以4.43亿元的价格成交，溢价超过43%。老城“迷你地块”为何被追捧？原来它不仅是新街口片区6年来出让的首幅住宅用地，更重要的是，26418元/㎡的起始楼面地价，还不到拆迁成本的一半。而这笔“亏本买卖”的背后，是玄武区对城市更新的全新理解。相关负责人表示，老城空间再造，不能只算“经济账”，而要做一道兼顾街区品质、文脉传承、产业转型、民生供给的“综合题”，在“螺蛳壳里”寻找增量价值。

资金平衡不是唯一考量

不能让百姓在棚户区里奔小康

“以前这片都是棚户区，环境差到没处下脚。”

谈到珠江路G05地块，玄武区新街口街道办事处主任庞敏不知道在逼仄的巷子里进进出出了多少回。私搭乱建要整治，消防隐患要清除，污水管网要疏通……用她的话说，“要操心的事情没完没了。”居民也盼着早日改造出新，这些年，12345工单和信访件几乎年年不停。

早在2006年，玄武区就曾计划启动该板块拆迁。但因为地块面积较小，拆迁成本偏高，资金始终无法平衡，项目只能暂时搁置。珠江饭店地块又“躺”了下去。直到2017年，群众改造的呼声日渐高涨，玄武区终于“重启”棚户区拆迁项目。2023年6月底，珠江饭店地块房屋全部拆除，街道一算账，整个项目的征收拆迁补偿总成本接近9亿元。而专业机构预测，这个“袖珍地块”市场价也只有4亿元左右。

明知要“贴钱”，为啥还要拆？“资金平衡，并不是唯一的考量。当时我们只有一个想法，不能让百姓在棚户区里奔小康。”庞敏说，城市更新的出发点和落脚点，首先就是回应群众关切，解决他们的急难愁盼。从动议拆迁到全部搬离，珠江饭店经历了曲折迂回的17年。78户原住民有的异地安置，有的拿到货币补偿，全部住进了新家，几乎所有人都是带着笑容离开的故园。

在老城玄武，珠江路G05地块不是个案。近年来，玄武区统筹推进老旧小区改造、危旧房消险和环境综合整治，让昔日“脏乱差”蝶变为如今的“金不换”。多部门协同啃下双拜巷这块“硬骨头”，通过协议搬迁创新推动锁金六村22—25幢房屋安全消险，“留改拆”并举实施卫巷片区原址更新，水岸同治让香林寺沟片区脱胎换骨……

玄武区建设局相关负责人介绍，未来将构建多元化投入模式，以政府投入为牵引，积极争取中央补助资金、省“城新贷”贷款贴息以及超长期特别国债、地方政府专项债等政策性资金支持，全力推动国有企业、社会资本、专业机构、物业权利人等主体深度参与城市“双修”。

守护文脉让渡开发空间

既要民生，也要留住“根”与“魂”

与最初近8000平方米的拆迁面积相比，此次挂牌的珠江路G05地块，只有不到5000平方米。还有近3000平方米去哪了？

这块面积并没有凭空“消失”。2021年9月至2023年4月，南京市考古研究院对地块进行了两阶段的考古，结果有重大发现——六朝建筑基址、杨吴南唐金陵北墙及北城壕等珍贵遗迹，都集中于此。

这一考古发现对南京古代城市史研究具有重要意义，但保护文物就意味前期的拆迁成本非但无法收回，还要让渡部分开发空间，并追加投入一笔资金投入。玄武区没有犹豫，第一时间决定对遗址进行原地保护，计划投资2000万元，新建2800平方米的遗址公园，还原1000多年前的真实南京城，让居民在家门口触摸历史文脉。这一进一出，就是一个亿。

考古发现浮出水面后，玄武区在调整控详规的同时启动了遗址公园设计。按照计划，商业地块和遗址公园将同步策划、同步开工。新街口街道在与开发企业接洽时，聊得最多的也是如何更好展现古都遗韵。

老城更新，既要兼顾民生温度，也要留住城市的“根”与“魂”。近年来，玄武以共生模式活化文脉传承，用“小规模、渐进式”更新延续历史空间肌理。在百子亭与徐悲鸿“对话”，在钟岚里体验民国风情，在城墙下感知600年厚重，当建筑开口说话，人文和历史变得愈发生动鲜活，由此串联起一条无法复刻的CITYWALK路线。

稀缺资源价值终将兑现

创建南京城市更新实验区标杆

“考虑到地块的稀缺性、配套的成熟度和投资的性价比，珠江路G05地块成为本轮土拍最抢手的标的，是众望所归。”得知竞拍结果，世邦魏理仕江苏公司董事总经理王飞并不意外。

实际上，3月3日出让公告发布后，就有多家房企逆势而动，连夜策划方案，希望能摘得这枚“皇冠上的明珠”。一个月来，已经有6家开发商带着满满的诚意与新街口街道商谈细节，而且清一色是既有成功案例，也有资金实力的行业龙头。

“主城的价值，从未被低估。”在王飞看来，开发商的投资意向，就是评判稀缺资源含金量的标尺。最好的参照系近在咫尺，距离珠江路G05地块不到一公里，2011年开盘长江路九号，二手房成交均价依然稳定在6.5万元/㎡左右。

给拿地企业留足利润空间的玄武，其实在下一盘大棋。“企业能安心打造一个现象级产品，将有助于拉高片区格调，带动整条珠江路的转型，最终实现共赢。”新街口街道党工委书记史庆锋认为，城市更新只有因地制宜，没有固定模式，再现“南有珠江路”的辉煌，必须通过多条路径，实现空间重塑和产业重构的协同。

更深层次的探索已经开始。依托军民融合、校地融合，引入市场化运营团队，一批老厂房、老楼宇、老校区迎来重生。

中山门外，前线文工团旧址上“变”出了一个潮流艺术街区和文化创意园。板仓街上，南师大校园在专业运营团队的打造下化身“金地·梧桐里”。中山东路，熊猫电子的老厂房上盖起了甲级写字楼。从大拆大建，到局部优化，再到体量转向质量，当下的城市更新，已演进至追求人性化和可持续的4.0时代。

小小的珠江路G05地块，折射了玄武城市运营的“操盘逻辑”——坚持好地精用，不贪短期利益，以长线投资为老城文脉。下一步，玄武区将紧紧围绕深厚的历史人文积淀、秀美的自然山水资源、繁华的商业文化氛围，以长江路片区城市更新为引领，深入推进“一路四环”五大更新片区建设，持续优化城市空间结构，不断完善城市功能布局，大力提升城市活力品质，加快建设宜居、韧性、智慧、人文城区，积极创建南京城市更新实验区标杆。

通讯员 玄萱 扬子晚报/紫牛新闻记者 董婉愉 闫春旭

校对 陶善工